Slyšíme od našich uživatelů bytů námitky, proč všechno tak dlouho trvá, proč se práce nezahájily, vždyť už na jaře začala stavení sezona. V případě zateplení pláště domu je třeba požádat o stavební povolení a zpracování celé řady podkladů s tím souvisejícím. To je časově náročné a zákonné lhůty správních orgánů ovlivnit nemůžeme. Začněme, ale od začátku. Jaké kroky je třeba udělat, aby se oprava na domě realizovala?

(Pro velkou obsažnost textu, ve kterém se některé informace ztrácejí, je na konci článku uvedena tabulka, kde naleznete přehled jednotlivých kroků vedoucích od záměru samosprávy zateplit svůj dům až po vydání kolaudačního souhlasu příslušným stavebním úřadem. To, na co se budu v článku a tabulce soustředit, je zejména příprava akce a pouze jako doplněk vlastní realizace a závěr celého díla.)

1) První krok – Idea aneb zasetí prvního semínka …

Co předchází zahájení prací a stavbě lešení? Někdy je to jen prostá snaha předsedy samosprávy nebo některého z nájemníků o zlepšení komfortu bydlení, jindy zase snaha ušetřit, někoho k tomu vede vidina dotace … důvodů může být mnohem více, ale je důležité to, že se o velké opravě domu začne hovořit na členské schůzi samosprávy.

To je také prvním krokem k tomu, aby Váš dům dostal, jak se říká, nový kabát. Ve většině případů se na členských schůzích mluví o tom, kdo neuklízí, komu večer štěkal pes a kdo zase počural výtah. Bod programu členské schůze, který zní „Zateplení našeho domu v roce 2012“ nebo „Investice v roce 2012 a 2013“ by měly na členskou schůzi přilákat i ty, kteří jindy nepřijdou.

Akce opravy a zateplení bytového domu musí být řádně schválena členskou schůzí samosprávy přesně v souladu se Stanovami OSBD Česká Lípa. Jen pro připomenutí, co říká Článek 81 bod 1. – „Členská schůze je způsobilá se usnášet (usnášeníschopná), je-li přítomna nadpoloviční většina členů samosprávy.“ Na takové schůzi může být program doplněn o bod programu, který se bude týkat opravy a zateplení bytového domu a přítomní na členské schůzi svým hlasováním rozhodnou, zda budou podnikány další kroky. Pokud je takový bod již v programu členské schůze, je o něm automaticky jednáno dle pořadí jednotlivých bodů.

Pokud se ale není v uvedený čas přítomna nadpoloviční většina, musí se konat tzv. náhradní členská schůze samosprávy. Opět citace, protože se nám stává, že je pro neznalost tohoto schvalovacího procesu nutno členskou schůzi opakovat. Článek 81 bod 2. – „Není-li v hodinu uvedenou pro konání členské schůze samosprávy přítomna nadpoloviční většina jejich členů, může se konat o čtvrt hodiny později za přítomnosti ne méně než 10 procent členů samosprávy (zaokrouhleno směrem nahoru), nejméně však 3 členů samosprávy (tzv. náhradní členská schůze). Může však jednat a rozhodovat pouze o těch záležitostech, které byly uvedeny na pozvánce k jednání. K platnosti usnesení v takovém případě se vyžaduje souhlas minimálně dvou třetin přítomných členů.“  Závěrem členské schůze musí být usnesení, že členská schůze odsouhlasila danou akci „Oprava a zateplení pláště domu“.

Co z uvedeného vyplývá? Pokud máte mezi členy samosprávy o dění na domě zájem a na členskou schůzi chodíte ve velkém počtu, není téměř problém akci schválit po zralé úvaze a za velké účasti a tím pádem informovanosti členů samosprávy, která je důležitá pro další kroky. Pokud ale na Vaši schůzi chodí např. pouze deset lidí z celkového počtu 94 bytů, může sedm lidí (minimálně dvě třetiny přítomných) rozhodnout o akci za mnoho miliónů.

Schválení akce na členské schůzi samosprávy je tak prvním a nikoli jediným schvalovacím krokem v postupu přípravy akce. Hned dalším krokem musí být schválení na shromáždění vlastníků jednotek. Vzhledem ke stále rostoucímu počtu bytů převedených do osobního vlastnictví musíme absolvovat i tento krok. Pokud jsou tedy v domě vlastníci bytových jednotek, musí správa družstva svolat shromáždění společenství vlastníků jednotek. Členy družstva nájemníky zde zastupuje zmocněnec pověřený plnou mocí předsedou představenstva. Zmocněnec na jednání hlasuje v souladu s usnesením členské schůze. Shromáždění vlastníků jednotek se ve většině případů koná v zasedací místnosti budovy správy OSBD Česká Lípa v Barvířské ulici. Pokud i zde dopadne hlasování pro akci kladně, přichází na řadu druhá věc a tou je řešení financování takové akce a předání všech podkladů bez větších průtahů na OSBD. V případě akce zateplení pláště domu je zapotřebí souhlasu tříčtvrtinové většiny vlastníků. To tedy znamená, že pokud nějaký jednotlivý vlastník s akcí nesouhlasí, akci nezablokuje. Musí se podřídit většině a svůj finanční podíl na opravě uhradit. Pokud jste se připravovali dopředu a máte všechny podklady již na členskou schůzi, je možné probrat financování rovnou v rámci jedné členské schůze.

2) Druhý krok – financování akce

Při plánování každé velké akce dochází k tzv. kvalifikovanému odhadu ceny díla. Tento kvalifikovaný odhad ceny díla vychází z Vámi schváleného záměru a diskuze s příslušným technikem správy OSBD. Pouze výjimečně jsou velké opravy hrazeny celé z DZOI. Mnohem snadnější cestou je vnitrodružstevní půjčka nebo bankovní úvěr. Vnitrodružstevní půjčka je poskytována max. na dobu splácení pěti let, úvěr od banky bývá poskytován většinou až na patnáct let. Zde se postupuje podle novelizované Směrnice pro poskytování půjček a úvěrů 2011.

V případě půjčky to znamená, že bytový technik zpracuje příslušný formulář (Rozpočet celkových nákladů na dům) přílohy žádosti o půjčku, do kterého doplní zmíněný odborný odhad na opravu (investici), způsob financování a rozpočítá měsíční platby na jednotlivé uživatele bytu do formuláře Podpisová listina pro půjčku. Každý člověk tak jasně vidí částku, která připadá na jeho byt a to včetně doby splácení a dalších podrobností financování. V případě úvěru je to hodně obdobné, jen jsou trochu jiné formuláře, ale na konci opět každý vidí svou platbu, dobu splácení, výši úroků apod.

Pokud samospráva splní další podmínky zmíněné směrnice, postupuje Vaše žádost o půjčku nebo poskytnutí úvěru dále ve schvalovacím procesu.

Nejdůležitějšími podmínkami v případě půjčky jsou:

·      písemný souhlas více než 75 % uživatelů bytů s provedením opravy na předepsané formulářové podpisové listině

·      písemné vyjádření více než 75% uživatelů bytů se způsobem financování opravy (půjčka, vlastní prostředky) na formulářové podpisové listině

·      minimálně 10% finanční spoluúčast samosprávy na poskytnuté půjčce

·      vyhovující technický stav domu – vyjádření bytového technika

·      měsíční tvorba po nasazení půjčky do předpisu úhrad nesmí klesnout pod 6 Kč/m2 plochy bytu

·      minimální počet dlužníků – vyjádření vedoucího ekonomického úseku

·      u objektů do 10 bytů – souhlas všech nájemníků kromě jednoho a vyjádření vlastníků bytů

·      odsouhlasení opravy a způsobu financování formou zápisu z členské schůze

Nejdůležitějšími podmínkami v případě úvěru jsou:

·      písemný souhlas minimálně 75% uživatelů bytů s placením měsíční částky či jednorázovým zaplacením částky, odpovídající spoluvlastnickému podílu (velikosti bytu) a souhlas se zástavou domu na formulářové podpisové listině

·      písemné vyjádření všech vlastníků bytů k úvěru či k jednorázové platbě a souhlas 75% (dle velikosti podílu) vlastníků bytů s úvěrem a se zástavou domu po dobu splácení úvěru na formulářové podpisové listině

·      minimálně 10% finanční spoluúčast samosprávy na poskytovaném úvěru

·      vyhovující technický stav domu – vyjádření bytového technika

·      měsíční tvorba po nasazení úvěru do předpisu úhrad nesmí klesnout pod 6 Kč/m2 plochy bytu

·      minimální počet dlužníků – vyjádření vedoucího ekonomického úseku

·      u objektů do 10 bytů – souhlas všech nájemníků kromě jednoho a vyjádření vlastníků bytů

·      odsouhlasení opravy a způsobu financování formou zápisu z členské schůze

Pokud tedy splníte uvedené podmínky, jdou veškeré podklady žádosti o půjčku nebo úvěr ke schválení představenstvem družstva, případně shromážděním společenství vlastníků. V případě úvěru je bezpodmínečně nutné schválení poskytnutí zástavy Shromážděním delegátů.

Novelizovaná směrnice pro poskytování půjček a úvěrů 2011 obsahuje další podmínky a pravidla, která musí být splněna. Mezi ty nejvýznamnější patří:

·      žádosti o půjčky je možno uspokojit jen do výše schváleného přídělu, který schvaluje představenstvo družstva vždy pro kalendářní rok (v listopadu předcházejícího roku)

·      všechny žádosti o půjčky či úvěry, předkládané představenstvu družstva ke schválení, musí na podpisové listině obsahovat podpisy nájemníků a vlastníků, platných maximálně tři měsíce před schvalováním

·      družstevní půjčka se poskytuje pouze na byty, které jsou v nájmu nebo vlastnictví členů družstva

·      pokud na samosprávě klesne spoluvlastnický podíl družstva pod 51%, půjčka se neposkytne (rozhodný okamžik je v době schválení půjčky)

·      pokud samosprávě klesne spoluvlastnický podíl družstva pod 25%, úvěr se neposkytne (rozhodný okamžik je v době schválení úvěru)

Tak za sebou máme druhý krok v postupu přípravy akce. Akce je schválena a to včetně způsobu financování. Vidíme, kolik peněz jsme schopni uvolnit z DZOI a zvážíme, zda nemůžeme na akci uvolnit nějaké prostředky z FBH (pozor, tento výdaj musí být opět řádně schválen na členské schůzi). Také rozhodneme, jaká bude výše tvorby do DZOI po celou dobu splácení půjčky nebo úvěru. Rovněž se kdokoli z nájemníků nebo vlastníků bytů může rozhodnout k platbě celé částky v hotovosti. Kolem financování by šlo psát ještě více, ale my musíme postoupit dál v přípravě akce.

3) Třetí krok – projektová příprava a stavební řízení

Tyto práce již znamenají výdaje pro dům. Je proto možné je objednat až ve chvíli, kdy již máme za sebou úspěšně zvládnuté první dva kroky. V rámci projektové přípravy se Vaše představy přenesou na papír. Budoucí akce tak získává velmi konkrétní obrysy. Projektant akce navrhuje stavbu podle platných předpisů, požadavků a zkušeností OSBD Česká Lípa z obdobných staveb a snaží se do podoby díla promítnout i připomínky samosprávy, pokud jsou založeny na reálném základě.

Je potřeba otevřeně říci, že s výjimkou vlastní realizace může být tento krok nejdelším v celém procesu velké akce. V rámci projektování nejsou řešeny pouze stavební výkresy, ale musíme se vyrovnat s dalšími požadavky a náležitostmi stavebního řízení. Ať již se jedná o

·      další podklady od projektantů a odborných zpracovatelů podkladů – statické posouzení, průkaz energetické náročnosti budovy, plán kontrolních prohlídek stavby, vytýčení sítí, odborné posouzení (v případě realizace střechy společně s pláštěm budovy) apod.

·      stanovisko dotčených orgánů – zde jde zejména o stanovisko dotčeného Odboru životního prostředí, stanovisko ornitologa, případně stanovisko CHKO (chráněná krajinná oblast) nebo odboru kultury, pokud se dům nalézá v dotčené oblasti, stanovisko SEI (státní energetická inspekce), vyjádření odborů příslušného městského úřadu, stanovisko majitele pozemků (obce, města a v některých případech i fyzické osoby), stanovisko HZS (hasičský záchranný sbor) apod.

·      doklad o jednání se spoluvlastníky objektu – podpisová listina, na které se vlastníci bytů vyjadřují k dané akci a která slouží jako příloha k žádosti o stavební povolení

·      další stanoviska nebo doklady z jednání – např. jednání s majitelem zařízení, umístěných na fasádě (např. reklamní panely, rozvody telekomunikací), jednání se správci sítí apod.

·      podklady pro čerpání dotace – pokud byla možnost čerpání dotací (nap. programy Panel nebo Zelená úsporám), byly nařízeny další doklady a podklady, které musely být předloženy ještě před zahájením akce a které bylo nutno zpracovat

·      každá akce je svým způsobem originál a tak k ní musí být i přistupováno

Vzhledem k velké finanční a časové náročnosti není možné zahájit práce na projektování stavby dříve, nežli je akce řádně schválena jak po stránce faktické, tak po stránce finanční, tedy když za sebou máme úspěšně zvládnuté kroky 1 a 2.

Pro stavební řízení platí zákonné lhůty a termíny a jsou poměrně jasně daná pravidla, za kterých je možno vydat stavební povolení na tu či onu akci. Někdy je v průběhu stavebního řízení potřeba projektovou dokumentaci doplnit nebo upravit na základě vyjádření účastníků řízení. Vyhráno máme ve chvíli, kdy v jedné ruce vítězoslavně třímáme štítek „Stavba povolena“ a v druhé ruce stavební povolení v právní moci. Tím je třetí krok u konce a my se přeneseme do kroku číslo 4.

4) Čtvrtý krok – výběrové řízení na dodavatele stavby

Následující popis již není tak obsáhlý, přesto je pro mnohé samosprávy tím nejdůležitějším. I v případě výběrového řízení na dodavatele stavby jsme vázáni směrnicí OSBD Česká Lípa a to konkrétně Směrnicí pro zadávání oprav nemovitého majetku družstva. Stavební technik připraví na základě projektové dokumentace tzv. Výzvu k podání nabídky na stavební práce, kterou společně s kopií projektové dokumentace předá realizačním firmám, které se ucházejí o uvedenou práci. Výzvu umísťujeme i na naše webové stránky, aby byla zaručena větší konkurence firem při výběru dodavatele. K výzvě na podání nabídky i k výběru firem se může zástupce samosprávy vyjádřit, případně také navrhnout dodavatele stavby, kterého si přeje oslovit do výběrového řízení. Aby byl okruh firem větší a byla zaručena dostatečná konkurence, mohou být osloveni i výrobci zateplovacích systémů. I přes jasně napsanou výzvu na dodavatele stavebních prací a projektovou dokumentaci musíme firmám nechat dostatek času na zpracování kvalitní nabídky, ve které nebude nic chybět a kterou budeme moci kvalitně posoudit v rámci výběrového řízení.

Po obdržení obálek s nabídkami na konkrétní dům se provede vlastní výběrové řízení na dodavatele akce. A zde si opět pomohu citací, tentokráte ze zmíněné směrnice, kde se v článku V. odstavec 7) říká – „Jde-li o opravu, jejíž předpokládaný celkový náklad přesáhne výši 500.000,- Kč v jednom případě, provádí výběr stálá výběrová komise družstva, složená z ředitele správy družstva (předseda komise), vedoucího technického úseku, vedoucího ekonomického úseku, stavebního technika nebo energetika, příslušného bytového technika, zástupce samosprávy, člena představenstva a kontrolní komise.“ Výběrové řízení se koná v zasedací místnosti OSBD Česká Lípa     v Barvířské ulici. Jak je uvedeno v citaci ze směrnice, toto výběrové řízení se vždy koná za účasti zástupců samospráv.

Po úspěšném výběru firmy je za námi čtvrtý krok a před námi již konečně vlastní realizace celého díla. Samozřejmostí je skutečnost, že tomu musí předcházet jednání o Smlouvě o dílo, o termínech realizace, nárocích firmy na zařízení staveniště a zázemí na místě stavby apod. Ve většině případů je firmě poskytnuta uzamykatelná místnost, kde mají dělníci své zázemí a případně i složený materiál.

5) Pátý krok – realizace stavby

Jak jsem skončil předchozí krok, tak začnu tento. Začátek stavby s sebou přináší mnohá úskalí a omezení pro nájemníky a vlastníky bytů v dotčeném domě. Musíme si všichni uvědomit, že po dobu realizace budeme všichni žít na stavbě. Budeme vystaveni zvýšené hlučnosti a prašnosti, před okny nám bude stát lešení, při práci na lodžii nebo balkóně nebudu moci tento užívat, v domě nebo jeho okolí se budou pohybovat cizí lidé apod. Pokud se práce dotýkají i vnitřku budovy, např. při zateplení stropů sklepů, je důležitá součinnost firmy, OSBD Česká Lípa, samosprávy, ale i jednotlivých nájemníků. A tak bychom mohli pokračovat, ale protože už se začalo, je většina nájemníků ráda a začátek akce je tak povětšinou doprovázen úsměvy.

Je jasné a je to uvedeno i v předchozích odstavcích – každá akce, každá stavba jsou originálem. A proto mohou práce trvat měsíc nebo i půl roku. Výjimkou nejsou ani případy, kdy se akce tzv. láme přes konec roku, tedy kdy na podzim dokončíme část objektu a na jaře následujícího roku pokračujeme s prací na zbývající části domu. Např. v letošním roce budeme takto postupovat přibližně u poloviny domů.

Pokud se práce v očích nájemníků zbytečně protahují, úsměvy mizí, prvotní nadšení opadá a všichni si říkají, že to musí vydržet. Ale ne vždy je s průtahem prací na vině realizační firma. Mnohdy nám do postupu prací promlouvá počasí, je nutno dodržovat technologický předpis montáže, některé subdodávky se zdržely nebo může zasáhnout vyšší moc. Co se týká počasí, přímé slunce a přílišné horko nejsou ideálním počasím pro natahování omítek, jak si mnozí nájemníci myslí. Obdobně to platí i pro práce na střeše. A vyšší mocí může být například zahnízdění ptactva na fasádě domu, které může celou akci ještě více protáhnout, pokud se jedná o chráněný druh, např. rorýse obecného, jiřičky nebo dokonce o zjištěný výskyt netopýrů. Taková věc se pak řeší přes orgány ochrany přírody a celou akci to může zastavit i na celé letní měsíce do doby vyhnízdění nebo získání příslušné výjimky. Ale zpět od problémů a průtahů k vlastní realizaci.

Je jasné, že každá stavba je živý organizmus a tak se neustále vyvíjí. Jsou možné změny stavby, které si vynutí technologie, ale jsou i takové případy, kdy stavbu za pochodu mění nebo doplňuje samospráva. Zde je důležité říci, že při změnách požadovaných ze strany samosprávy, které znamenají další vícenáklady, je nutné řádné schválení na členské schůzi samosprávy, případně ve výboru samosprávy (v souladu se směrnicí OSBD Česká Lípa dle výše nákladů na vícepráce). Jedná se např. o rozšíření rozsahu díla o venkovní předložené schodiště, zateplení stropů suterénu, jiný druh lodžiového zábradlí apod. To jsem Vám popsal jen některé, které se objevily u letošních akcí. Takové úpravy jsou běžné zejména v těch případech, kdy je výsledná cena z výběrového řízení nižší oprati kvalifikovanému odhadu a samospráva tak má pocit, že si může více dovolit. Pokud to je logickou součástí stavby, proč ne.

V průběhu prací probíhají na stavbě pravidelné kontrolní dny, akce je kontrolována stavebním dozorem, dohled může vykonávat i příslušný stavební úřad. Samozřejmostí je v tomto případě „dohled“ i nájemníků dotčeného domu, případně předsedy samosprávy. Problémy nebo připomínky je třeba řešit okamžitě nebo co nejdříve a nenechat je až na konec stavby. Před konečným zúčtováním a zaplacením celé práce je třeba nahlásit i eventuální vzniklé škody ve společných prostorách domu (poškozené lino, dlažba, výtah apod.)

Jak se akce blíží k úspěšnému závěru, firma vyklidí staveniště a místnosti zapůjčené samosprávou, provádí se dokončovací práce a OSBD Česká Lípa může žádat o kolaudační souhlas. Tím se dostáváme k posledního kroku.

6) Šestý krok – ukončení stavby, kolaudace, nasazení do nájmu

Dílo už Vám slouží, dělníci odešli a Vy bydlíte v novém. Pokud byly nějaké problémy z průběhu realizace, většina jich již byla zapomenuta a když byla stavba ukončena v podzimních měsících, můžete již porovnávat tepelnou pohodu z doby před zateplením a nyní, po ukončení prací.

Kolaudační souhlas (dříve kolaudační rozhodnutí) nebývá tolik složitou administrativní akcí, jako je stavební povolení. Samozřejmostí je ukončené dílo a předložení předepsaných dokladů, vyjádření a stanovisek. Zde je nutná úzká spolupráce s dodavatelskou firmou, protože velká část dokladů musí vzejít právě od firmy. Jedná se zejména o likvidaci odpadů, prohlášení zhotovitele stavby, atesty a certifikáty na použité materiály a výrobky, prohlášení o shodě apod. V případě, že došlo k úpravě rozsahu díla nebo některého detailu oproti schválené projektové dokumentaci, je potřeba předložit stavebnímu úřadu výkresy skutečného provedení, případně doložit, jak byly tyto úpravy projednány (povolení změny stavby před dokončením, zápis ve stavebním deníku apod.).

Již v době před nasazením schválené půjčky nebo úvěru do nájmu upraví bytový technik k nejbližšímu možnému termínu tvorbu DZOI na úroveň budoucí výše plateb uživatelů bytů (tj. do výše součtu platby budoucí půjčky nebo úvěru a budoucí DZOI, ponížené o předpokládanou slevu na zálohách na teplo) a návrh předá ekonomickému úseku k vyhotovení nového předpisu úhrad. Pokud by takto upravená tvorba DZOI byla nižší, než v platném předpisu úhrad, úprava tvorby DZOI se neprovede. Výše měsíční platby půjčky nebo úvěru není nikdy vyšší, nežli byla částka uvedená v příslušných formulářích v době schvalování financování velké akce (viz krok č. 2).

Shrnutí, závěr

Jak jste se právě dozvěděli z tohoto článku, je příprava a realizace velké opravy – zateplení domu běh na dlouhou trať a rozhodně to není žádný sprint, nebo čtvrtka, řečeno sportovní terminologií. Jak jsem uvedl v úvodu článku, pokusil jsem se tento popis jednotlivých kroků, vedoucích od myšlenky po kolaudaci shrnout v samostatné tabulce. Z textu i z tabulky jasně vyplývá, že je v každé části přípravy a realizace velké opravy nutná spolupráce s funkcionáři samosprávy. Je nutno říci, že bez aktivní a iniciativní samosprávy se na domě neuskuteční téměř nic, natož takto náročná věc, jako je oprava pláště budovy. Záleží na jejich aktivitě a schopnosti prosadit záměr na velkou opravu na domě

Vzhledem k nutné posloupnosti jednotlivých kroků a časové náročnosti tak není možné vyhovět samosprávám, které za námi přijdou na jaře kalendářního roku s tím, že by chtěly ještě v tom roce realizovat zateplení. Konkrétně pokud vezmu letošní rok, tak bylo nutné dodělat rozdělané akce a připravit slíbené akce z loňského roku, které marně čekaly na dotační program Zelená úsporám. A tak se na domy, které přišly s myšlenkou zateplení na jaře, již letos téměř nedostalo a jsou odloženy na příští rok …

Konkrétně v letošním roce máme nastartovány práce na 24 domech s tím, že další dvě akce dokončujeme z loňského roku. Ale pouze část z letošního počtu akcí bude letos plně dokončena tak, aby byl dům připraven ke kolaudaci. Jedná se přibližně o 14 domů. O konečném počtu rozhodne až vývoj počasí, přesněji doba, do které nám počasí dovolí provádět práce na domech. Ostatní domy budou dokončeny v průběhu příštího roku.