• Autor: JUDr. Dalibor Tichý
• pondělí 30. dubna 2018

V posledních letech si nešlo nevšimnout neustálého tlaku bytových družstev a společenství vlastníků na změnu zákonů týkajících se dražeb bytových jednotek. Především zde mluvíme o pořadí při uspokojování věřitelů z výtěžku dražby. O co se vlastně jedná a co nám novela zákona přináší? Celá řada bytových domů se setkala se situací, kdy v domě měla dlužníka (neplatiče), který za užívání bytu neplatil. Nehrazené prostředky domu chyběly a bylo zapotřebí je od dlužníka vymoci. Po pravomocném rozhodnutí soudu stačilo zjistit majetek dlužníka, který by šlo postihnout exekucí či výkonem rozhodnutí prostřednictvím soudu. Mluvíme zde například o postižení účtu dlužníka, mzdy, či dalšího jeho majetku. V případě, že dlužník neměl mimo svůj vlastnický byt žádný jiný majetek, bylo přistoupeno k podání návrhu na prodej bytové jednotky. Ve většině případů však dlužník nedlužil pouze domu, kde bydlel, nýbrž měl pohledávky i u jiných věřitelů (např. u mobilních operátorů, spotřebitelské půjčky atd.). Tak se dům setkal se situací, že předmětná bytová jednotka byla v průběhu vymáhání dluhu prodávána již jiným věřitelem. Zde se musel správce domu co nejrychleji přihlásit k probíhající dražbě a následně čekat, zda bude z této dražby alespoň částečně uspokojen. Po prodeji bytu však nastalo zklamání, neboť s ohledem na pořadí skupin (uvedených zákonem) nebyl dluh domu (ani z části) uspokojen. Dne 1. 12. 2017 ovšem nabyla účinnosti novela zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, pod zákonem č. 291/2017 Sb., která změnila pořadí v dražbě při uspokojování z rozdělované podstaty. Pohledávky, související se správou domu a pozemku, vůči vlastníkovi jednotky, se dostaly hned na druhé místo po pohledávkách nákladů vzniklých státu v probíhajícím řízení. Zákonodárce však neurčil, zda veškeré přihlášené pohledávky budou uspokojeny, nýbrž umožnil uspokojit alespoň jednu desetinu z výtěžku prodeje jednotky. I přes toto omezení se jedná o velikou změnu a také částečné vítězství ve prospěch družstev a společenství vlastníků. Původně byly navrhovány tři desetiny, které bohužel nebyly schváleny. Ale i tak jsme se díky této novele dostali například před pohledávky z hypotečních úvěrů jednotlivých bank, které nás před časem vždy předběhly. Uvidíme, jak tato novela bude v praxi úspěšná a zda nám pomůže snížit dluhy jednotlivých domů.
Jaké zásadní legislativní změny nás ještě v brzké době čekají? Zcela jistě nelze přehlédnout chystanou novelu jak zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákona, tak i zák. č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech. S tím nutně souvisí novela zák. č. 311/2013 Sb., která upravuje vznik společenství vlastníků. Podle původního zákona o vlastnictví bytu vzniklo společenství vlastníků při převedení více nežli 75% spoluvlastnického podílu v domě. Podle dnešní právní úpravy by se toto kvorum snížilo na 50%. V současné době výklad zákona umožňuje v některých případech zakládat společenství až při převedení 75% domu. Připravovaná novela zákona by již tuto možnost neumožňovala, ale naopak by družstva „přinutila“ založit společenství vlastníků již dříve (tzn. při převedení 50% domu), a to do jednoho roku po snížení spoluvlastnického podílu v domě. Zda tento zákon bude schválen, zůstává prozatím otázkou. Z předloženého návrhu znění však vyplývá, že tendence zakládat společenství vlastníků se bude neustále zvyšovat.
Jako poslední zajímavou informaci, kterou bych v rámci změn zákonů uvedl, je nařízení Evropského parlamentu a Rady EU 2016/679 o ochraně fyzických osob v souvislosti se zpracováním osobních údajů a volném pohybu těchto údajů, známo jako nařízení „GDPR“ tzn. General Data Protection Regulation. Toto nařízení je v našem právním řádu přímo použitelné a stojí nad zákonem o ochraně osobních údajů. Nařízení GDPR je platné od 26. 4. 2016 a své účinnosti nabývá již 25. května 2018. Hlavním cílem tohoto nařízení je posílení ochrany osobních údajů fyzických osob, a to především v souvislosti s digitalizací dat. Nařízení se týká prakticky všech osob, které při své profesionální činnosti přicházejí s osobními údaji do styku. V našem případě se to týká jak společenství vlastníků, tak i našeho družstva. Již od minulého roku se tomuto nařízení poctivě věnujeme a lze předpokládat, že budeme na jeho účinnost připraveni. Tolik asi k základním novelám, které nás v brzké době čekají.