• Autor: JUDr. Dalibor Tichý
• středa 12. prosince 2018

Dne 1. 9. 2018 nabyla účinnosti novela zák. č. 311/2013 Sb., o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev a o změně některých zákonů. Tato novela přesněji pod č. 177/2018 Sb., nám přináší zásadní změnu v zakládání společenství vlastníků jako právnických osob. Jen málokdo si totiž uvědomuje, že převody bytů do osobního vlastnictví ovlivňují samotný vznik společenství vlastníků. Podle původní právní úpravy musela být (u většiny domů) založena tato právnická osoba tehdy, jakmile se spoluvlastnický podíl družstva na společných částech domu snížil pod ¼, jednodušeji řečeno, jakmile již bylo na domě převedeno více než 75 % bytů do osobního vlastnictví.
Novela zákona nám přináší posun v této hranici a nově ukládá založit společenství vlastníků již u 50 % snížení spoluvlastnického podílu družstva na předmětném domě. V případě, že by zde nebylo založeno společenství vlastníků hrozí domu sankce ze strany katastru nemovitostí v podobě blokace dalších převodů či změn vlastnictví ostatních spoluvlastníků domu, včetně bytového družstva. S ohledem na tuto skutečnost nás tak de facto zákonodárce nutí zakládat společenství vlastníků již dříve, než tomu bylo v minulosti. Založením společenství vlastníků totiž nastávají nové problémy, se kterými se dům následně musí vypořádat.
Společenství vlastníků před svým zápisem do rejstříku společenství je povinno si (mimo jiné) zvolit statutární orgán společenství. U řady domů zde však nastává problém, neboť být členem statutárního orgánu přináší odpovědnost jak hmotněprávní, tak i trestněprávní. Současně každý, kdo přijme funkci člena statutárního orgánu je povinen ji vykonávat s nezbytnou loajalitou, s potřebnými znalostmi a hlavně s péčí řádného hospodáře. Jakmile se lidé v domě o této povinnosti dozvědí, tak jen málokdo se rozhodne tuto funkci bez obav přijmout. Zde nám zákonodárce pro tyto případy poskytuje možnost, aby funkci statutárního orgánu mohlo vykonávat bytové družstvo jako právnická osoba. Jak to vlastně funguje? Dům si zvolí bytové družstvo za svůj statutární orgán, které si následně pověří z domu kontaktní osobu, která již nemá výše uvedenou právní odpovědnost. Ta zůstává na bytovém družstvu, jakožto na zvoleném statutárním orgánu společenství vlastníků. Kontaktní osobou mohou být např. původní členové výboru nebo kdokoliv jiný, komu záleží na tom, co se v domě děje a jak se zde bydlí.
Za výkon této funkce bytové družstvo pobírá odměnu ve výši 50 Kč až 100 Kč za byt a měsíc. Tato částka je ovlivněna počtem bytových jednotek v domě, tedy čím více je spravováno bytů v domě, tím je poplatek za správu nižší. Část této odměny je následně vyplácena kontaktní osobě, která je domu k dispozici a již spolupracuje s bytovým družstvem ve prospěch předmětného domu. Je velkou škodou, že zákonodárce bytová družstva nutí (pod tlakem sankcí) zakládat nová společenství vlastníků, která nemají podle současné právní úpravy dostatečnou oporu v zákoně, a tak se často potýkají s problémy, které do vzniku společenství nemusela řešit. Díky špatnému chápání družstevnictví v naší zemi, které má mimochodem v Evropě a v západních zemích velkou tradici, se tak budeme muset smířit s tím faktem, že společenství vlastníků budou zakládána intenzivněji.
V pohledu do budoucna je tedy nutné na zákonodárce apelovat, aby s ohledem na předmětnou novelu připravili dostatečnou právní ochranu takto vzniklých společenství vlastníků, která chtějí mít zcela jistě zajištěno klidné a spokojené bydlení. Naše bytové družstvo se bude i přes tuto nově přijatou novelu nadále snažit poskytovat svým členům a společenstvím vlastníků dobrou správu s cílem je ochránit a v případě potřeby jim zajistit výkon funkce statutárního orgánu k řádnému fungování domu.