• Autor: JUDr. Dalibor Tichý
• středa 9. ledna 2019

Jak již bylo řečeno v minulém článku, díky novele zákona (zák. č. 311/2013 Sb., o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev a o změně některých zákonů) budou z našeho družstva postupně vznikat nová společenství vlastníků. Zde se často setkáváme s dotazy, jak takto nově založená společenství vlastníků dále fungují a co se do budoucna bude vlastně dít s ostatními členy (nájemci) družstevních bytů, kteří si doposud družstevní byt nepřevedli do osobního vlastnictví. Zde je důležité říci, že i po založení společenství vlastníků je cílem našeho družstva být v neustálém kontaktu se svými členy (nájemci) družstevních bytů. Ve smyslu zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákona se musí shromáždění vlastníků konat minimálně jednou ročně. Před tímto shromážděním vlastníků svolá správa družstva schůzi členů (nájemců) družstva, kde zjistí jejich názor k projednávaným bodům na plánovaném shromáždění vlastníků. Tudíž každý člen (nájemce) se může i po založení společenství nadále obracet na bytové družstvo, které následně přenáší vůli domu na toto shromáždění vlastníků. Po založení společenství je totiž samospráva zrušena a již zde funguje nová právnická osoba společenství vlastníků. Pokud je na domě malý počet členů (nájemců) bytového družstva, pak se zde jejich schůze nekoná, ale každý z těchto členů se již může přímo obracet se svými dotazy na správu družstva. Tudíž není pravdou, že by dům musel být stoprocentně převeden všem členům (nájemcům) družstva do osobního vlastnictví, aby následně mohl řádně fungovat. Samozřejmě, že i po vzniku společenství je možné si byt převést do osobního vlastnictví, ovšem pokud obyvatele domu nic nenutí, mohou i nadále zůstat členy a nájemci družstevních bytů.
Založením společenství vlastníků a jeho zápisem do veřejného rejstříku společenství (vedeném Krajským soudem v Ústí nad Labem, pobočka Liberec) je společenství vlastníků přiděleno IČ právnické osoby, díky kterému je následně založen bankovní účet společenství. Zde jsou po účetní delimitaci převedeny všechny finanční prostředky domu z bytového družstva na bankovní účet společenství. Společenství vlastníků již tedy následně nakládá s těmito finančními prostředky, jak samo uzná za vhodné. Zde je důležité podotknout, že nejvyšším orgánem společenství je shromáždění vlastníků, a nikoliv statutární zástupce, kterého si dům zvolil. Tudíž rozhodování o velkých opravách, rekonstrukcích a jiných podstatných záležitostech domu zůstává v dikci shromáždění vlastníků. Statutární zástupce zde má zcela jistě důležitou roli, kterou upravují stanovy společenství ve spojení se zákonem, ovšem rozhodovací právo o podstatných věcech nadále zůstává na shromáždění vlastníků. Správa domu je z velké části také přenesena na bytové družstvo, které na základě uzavřené smlouvy se společenstvím vlastníků zajišťuje ekonomickou, technickou i právní pomoc. Společenství vlastníků tak již nemusí mít další obavy, jak bude o dům do budoucna postaráno. Naše bytové družstvo nadále vykonává správu tohoto domu a je zde v úzkém kontaktu se statutárními zástupci domu, kteří mají přímý kontakt s obyvateli domu.
Co se týče fungování společenství vlastníků, pak je důležité odkázat na stanovy společenství, které upravují jak orgány společenství, tak i samotné fungování celého domu. Z tohoto důvodu by se měl každý vlastník seznámit s tímto základním a důležitým dokumentem k vytvoření vlastní představy o fungování společenství vlastníků. Vzor těchto stanov je vytvořen Svazem českých a moravských bytových družstev ve spolupráci s naším bytovým družstvem, kde jsme se do něj (mimo jiné) snažili zařadit ustanovení, která by kopírovala dikci zákona, ale i samotnou praxi plynoucí z bytového spoluvlastnictví. Závěrem tohoto článku je důležité říci, že pro dobře fungující dům je důležitá práce správce a statutárního orgánu, ale i (a to především) samotný přístup jednotlivých vlastníků domu.