• Autor: JUDr. Dalibor Tichý
• pondělí 23. září 2019

Dne 1. 4. 2019 nabyla účinnosti směrnice pro ustanovení domovníka, která byla přijata představenstvem OSBD Česká Lípa dne 26. 3. 2019. Již po pár měsících její účinnosti však můžeme říci, že tento model správy nemovitosti přináší nové možnosti pro společenství vlastníků jako právnické osoby.
O co se vlastně jedná a má tato funkce nějakou podobnost s předsedou výboru samosprávy? Předně je zapotřebí rozlišit právní prostředí výkonu obou funkcí. Domovník je osobou, která může být mimo jiné také vykonávána kolektivním orgánem „domovním výborem“ a je vždy pověřena výkonem funkce ve společenství vlastníků. Pokud je tedy družstvo ve společenství vlastníků zvoleno statutárním orgánem, tak zde následně ustanovuje svého domovníka (popř. domovní výbor), který se poté řídí přijatou směrnicí. Oproti tomu předseda výboru samosprávy je jedním z orgánů bytového družstva, kde doposud nevzniklo společenství vlastníků jako právnická osoba. Právní postavení předsedy výboru samosprávy upravují stanovy OSBD Česká Lípa. I když obě tyto funkce mají odlišné právní prostředí, jejich výkon je v celé řadě podobný. Oba funkcionáři především plní důležitou organizační složku domu, kde jak domovník, tak i předseda výboru samosprávy je v přímém kontaktu s obyvateli domu a současně se správou družstva. Tyto osoby, v případě jakéhokoliv problému, havárií či nutných oprav vědí, na koho se v případě potřeby mohou obrátit. Jak domovník, tak i předseda výboru samosprávy dohlížejí na technický stav domu, kde mimo jiné také předkládají požadavky na opravy a následně spolupracují při jejich zajišťování. Mimo to svolávají schůze, kde řeší různé potřeby či přání domu. Celkový výčet jejich práv a povinností upravují již zmíněné dokumenty. S ohledem na výše uvedené lze říci, že výkon těchto funkcí je velice důležitý pro řádnou správu nemovitostí.
Proč vlastně byla tato směrnice pro ustanovení domovníka přijata? Prvním důvodem vzniku směrnice pro ustanovení domovníka byla snaha družstva pomoci nově vzniklým společenstvím vlastníků, kterým chyběly osoby, které by vykonávaly statutární orgán společenství. Jelikož funkce předsedy v sobě zahrnuje jak hmotněprávní, tak i trestněprávní odpovědnost, potřebné znalosti a časovou flexibilitu, není zde ze strany spoluvlastníků domu větší zájem být do tohoto statutárního orgánu zvolen. Druhým a možná důležitějším důvodem byla novela zákona č. 311/2013 Sb., která snížila potřebné kvorum k založení společenství vlastníků, a to již při překročení 50% hranice převedených bytů do osobního vlastnictví v daném domě. V těchto případech je zde naopak snahou družstva nechat se zvolit do statutárního orgánu tohoto společenství vlastníků s funkcí domovníka, a to s ohledem na velký počet ještě nepřevedených družstevních bytů v domě. Mimo to naše družstvo vykonává statutární orgán (s funkcí domovníka) také u nově příchozích společenství, které nevznikly z našich domů, nýbrž pouze vyhledávají správu své nemovitosti. Zde využívají také možnosti funkce domovníka, kde je družstvo následně po přijetí do správy voleno předsedou společenství. Lze předpokládat, že funkce domovníka bude vyhledávaným institutem řady společenství vlastníků pro budoucí období.