- Autor: Vlastimil Kouřimský
- pátek 20. prosince 2019
Od družstevnictví k realitce aneb kam kráčíš, družstvo?
Tak tu máme zatím poslední díl stručné historie družstva. Minule jsme skončili v roce 2010 a měli bychom tedy plynule pokračovat k dnešku a pak trochu dál.
V první části vyjmenujeme metodou „letem světem“ nejdůležitější události družstevního života a v té druhé se pokusíme trochu nastínit budoucnost družstva.
A co se tedy tak významného v této dekádě událo? Hned v úvodu jsme definitivně přišli o analogové vysílání televizního signálu a přešli výhradně na digitální. Dnes je to samozřejmost, tehdy zdroj nářků, co budeme dělat a zda nezachovat na domech starý dobrý analog. Čirou náhodou v současné době pomalu končí i toto vysílání a přichází druhá generace digitálu. Na obě události jsme se v mezích možností včas připravili a umožnili každému sledovat nejnovější způsob příjmu. Dokončili jsme modernizaci výtahů třetí etapou a zbavili se všech vysokých bezpečnostních rizik. Po letech hromadné výměny oken a zateplování jsme začali řešit i další problémy domů, jako je prosakující spodní voda ve sklepích, zastaralá elektroinstalace, nevyhovující odvětrání bytů, bezpečné vstupní technologie jako jsou bezkontaktní čipové karty apod. Od roku 2012 odstraňujeme plísně a řasy z dříve zateplených fasád domů. Nazrál i vhodný čas a v roce 2015 jsme prodali Biskupství litoměřickému pro nás již nepotřebnou ubytovnu v Dobranově.
Pár čísel za tuto dekádu: zateplili jsme 200 domů za 505 mil. Kč, spravili jsme 115 střech za 98 mil. Kč, odstranili zatékání spodních vod do 71 domů za 42 mil. Kč a odstranili řasy z 20 zateplených domů za 21 mil. Kč. Na tyto akce a ještě další použily domy kromě vlastních prostředků 34 bankovních úvěrů za 45,5 mil. Kč a 99 družstevních půjček za 203 mil. Kč.
A když už jsme u těch peněz, také na poli ekonomiky družstva došlo k mnoha významným událostem. V pololetí 2011 jsme přešli na novější verzi programu pro správu bytů Integri G5, což nám opravdu umožnilo zvýšit produktivitu. Přes zvyšující se počet spravovaných bytů jsme snížili počet zaměstnanců správy o dva. Abychom vyrovnali výpadky příjmů kvůli nízkým bankovním úrokům a snižujícímu se počtu převodů družstevních bytů, investujeme od roku 2015 volné prostředky do cenných papírů.
Po deseti letech pronájmu jsme v roce 2013 prodloužili smlouvu s ČSOB a.s. na dalších 5 let a v roce 2018 na dalších 5 let s možností prodloužit smlouvu ze strany nájemce o 2 x 5 let až do roku 2033. Máme tím zajištěného spolehlivého partnera a pravidelný příjem z nájmu.
V letech 2014 a 2015, kdy cena tepla v České Lípě stoupla nad 700 Kč za gigajoul, jsme stáli před rozhodnutím, zda jít „Libereckou“ cestou rozbití centrálního zdroje tepla nebo se pokusit dodavatele přesvědčit o změně jeho cenové politiky. Abychom to zkrátili - kolotoč jednání skončil v roce 2018 nákupem téměř 20% akcií Českolipské teplárenské, snížením ceny tepla a podílem na zisku, který ještě snižuje cenu tepla všem dotčeným domům. A to jsme ještě zachovali velmi ekologický zdroj tepla.
Tato dekáda byla i ve znamení „daňových prázdnin“. Díky možnosti uplatňovat daňové odpisy ze všech nemovitostí družstva včetně bytových domů na daň z příjmu právnických osob od roku 2011 do roku 2013, jsme mohli vzniklou daňovou ztrátu použít v následujících 5 letech, tedy do roku 2018. Zisky, dosažené v těchto letech, představují 51,7 mil. Kč.
V těchto letech se také měnila sazba DPH, v roce 2013 se naposledy zvýšila z 10 a 20% na stále aktuálních 15a 21%. Práce na bytových domech jsou v režimu výjimky, tedy v 15%.
Od roku 2012 jsme se díky zavedení přenesené daňové povinnosti stali významnými plátci DPH, což znamená vyšší časovou kázeň na předkládání a proplácení faktur. A aby toho nebylo málo, od roku 2016 přibylo kontrolní hlášení k DPH a od 1. 5. 2020 na nás padne povinnost elektronické evidence tržeb.
Od roku 2017 jsme díky programovému vybavení zahájili tzv. elektronický řízený oběh dokladů. V praxi to znamená, že např. faktury a datová pošta již nekoluje v papírové, ale digitální podobě. Šetří to čas a papír.
Ve stejném roce jsme zavedli i elektronický systém hodnocení firem. Drobné opravy a údržba, které není možné z časových důvodů přebírat pracovníky správy, jsou přebírány přímo zástupci domu. Abychom měli zpětnou vazbu na kvalitu prací, je každá takováto zakázka při ukončení hodnocena zástupcem domu. Získáme tak rychle informaci o kvalitě firem a můžeme reagovat.
Z hlediska právního je určitě nejvýznamnější událostí přijetí nového občanského zákoníku v roce 2014. Jeho přijetím došlo zároveň ke zrušení zákona o vlastnictví bytů. Ten byl nahrazen zcela novým zákonem a začala platit nová, samozřejmě horší pravidla pro zakládání společenství. Snížila se totiž hranice povinného zakládání ze 75 na 50% podílu vlastníků bytů. Museli jsme díky tomu založit 97 nových společenství vlastníků, tedy největší počet založených společenství vlastníků v historii družstva. Teorie o nejlepším způsobu správy vlastního majetku se příliš neosvědčila a již dnes máme 24 společenství, kde není zvolen výbor a výkon statutárního orgánu vykonává družstvo. Dokonce jsme museli vymyslet funkci domovníka, aby v domě byla kontaktní osoba pro řešení provozních problémů.
Pro oblast dodávaných služeb jako je např. voda, topení, elektřina, výtahy došlo k přijetí zákona o službách, který upravuje postup při určení záloh za služby, rozúčtování, vyúčtování a vypořádání nákladů. Následně byla přijata nová vyhláška o rozúčtování tepla a teplé vody.
Co se týče dlužníků, tak zde zákonodárce zrušil povinnosti družstva poskytnout vyklizeným dlužníkům bytové náhrady. Ovšem naproti tomu snížil sankce při nehrazení nájemného. Velkou výhrou pro bytová družstva byla novela občanského soudního řádu, která nás posunula na lepší místo při uspokojování z výtěžku prodeje bytu v dražbě. Díky tomu je tak družstvo uspokojeno alespoň jednou desetinou z celkového výtěžku z dražby. Blok významných legislativních změn můžeme uzavřít zlatým hřebem a to je nařízení Evropského parlamentu a Rady EU známé jako nařízení „GDPR“ (tzn. General Data Protection Regulation). Jeho cílem mělo být posílení ochrany osobních údajů fyzických osob, a to především v souvislosti s digitalizací dat. A protože spravujeme opravdu hodně osobních dat, promítlo se nové nařízení do téměř každé naší činnosti.
Celkově se dá říci, že šlo o úspěšnou dekádu ve znamení hospodářské i personální stability. Daří se postupně do správy přibírat další domy. Dnes již spravujeme celkem 370 domů s 10 312 byty, z toho 40 domů s 1 076 byty k nám dobrovolně přišlo. Družstvo jako takové se však bohužel postupně zmenšuje. Z původních 282 samospráv v roce 2011 je jich dnes pouze 213 a z dřívějších 9 052 členů je dnes pouze 7 781, z toho je ještě 2 324 vlastníků bytů. Na druhou stranu, nově vzniklá společenství zůstávají v naší správě a za těch pár domů, co z různých důvodů odešly, máme několikanásobně více těch, co k nám přišly.
A co asi bude dál? Těžko odhadovat, protože stejně jako počasí je i politická a ekonomická situace prakticky nepředvídatelná. Ale jako každý podnik, který chce prosperovat a růst, musíme i my mít nějaké vize a cíle. Kromě nárůstu počtu spravovaných domů a udržení stabilního obsazení pracovníků bychom rádi nabídli další služby. Jednou z nich je myšlenka zřízení zákaznického centra s recepcí ve vstupní hale správy. Byl by konec nahodilého bloudění našich klientů a vyptávání se, za kým jít. Mohli bychom si dovolit mít otevřeno každý pracovní den, protože by klesla vytíženost odborných pracovníků. Recepce by vyřídila většinu běžných potřeb a pro ty speciální by bylo více kapacity. Uvažujeme o změně platformy internetových stránek, která by umožnila i mobilní aplikaci po telefonu. Tedy jakési družstvo do kapsy a na cesty. Bylo by tudíž možné v kterémkoliv okamžiku nahlédnout do svého bytu, jak jsem na tom s platbami, co náš dům utratil, kolik máme na fondu peněz a samozřejmě i aktivně měnit údaje a položky nájmu. Předsedové samospráv a společenství by mohli aktuálně na schůzích sledovat stavy fondů, platby, seznamy nájemníků a např. i stav zakázek. Cílem je, stejně jako svého času u bank, přejít od přepážkového způsobu komunikace na ten elektronický, který je rychlejší, levnější a pohodlnější. Zbylo by více času na osobní kontakt v opravdu důležitých a složitých případech.
Jako další zdroj příjmů chceme zrekonstruovat nevyužité nebytové prostory na Ladech v České Lípě na nájemní byty. Zatím se pokoušíme „překonat Mount Everest“ v podobě stavebního úřadu.
Po letech útlaku a hanění družstevnictví pochopila i vládnoucí garnitura, že lidem dnes nikdo nenabízí dostupné a důstojné bydlení a tak přišla s překvapivou myšlenkou na podporu družstevní výstavby. Takže možná začneme i s výstavbou dalších družstevních bytů. To je ale opravdu hudba budoucnosti.
Za 45-ti lety historie našeho družstva se samozřejmě skrývá mnoho konkrétních tváří. Sluší se mluvit ale pouze o těch, kteří již z našich služeb odešli. Takže mi dovolte můj jeden velmi osobní výčet jmen lidí, kteří utvářeli dnešní moderní podobu. První mě vždy napadne pan Jaroslav Tichna, tehdejší ředitel a později i předseda z „konsolidačního“ období družstva od roku 1995 do 2000. Díky jeho odvaze a morálnímu kreditu mohla vzniknout moderní podoba správy s dnešním organizačním členěním. Samozřejmě v tom nebyl sám. Měl podporu tehdejšího představenstva a kontrolní komise v čele s Ing. Pavlem Houskou. Následoval šťastný výběr ředitele správy v osobě Ing. Jiřího Kladníčka v letech 1997 až 2016 a nakonec i volba již dříve zmiňovaného předsedy družstva RNDr. Jiřího Bárty, od roku 2000 do roku 2017, kdy bohužel předčasně zesnul. V těchto lidech mělo družstvo více jak půlku své existence osvícené a morálně pevné manažery s jasnými představami a odhodláním zajistit všem družstevníkům bezpečné bydlení.
Koneckonců, přes všechny vize a plány je důvod existence družstva velmi prostý – zajistit všem svým členům spokojené bydlení. A k tomu bychom měli všichni přispět maximálním úsilím.
Takže nezbývá než popřát družstvu mnoho dalších úspěšných let.