- Autor: Pavel Císař
- čtvrtek 10. června 2010
To musíte mít tvárnice, překlady, krovy, latě, tašky ...
Dovolil jsem si půjčit část hlášky z úspěšného českého filmu "Na samotě u lesa", jako nadpis pro článek o stavebních úpravách v bytech. „Potřebujete fanku, lžíci, hladítko, špachtli, sádru ...“ tak pokračuje ve výčtu všeho potřebného chalupář Robert Kos, který ve zmíněném filmu rekonstruuje svou chaloupku. Na pomoc má svérázného a nezapomenutelného zedníka Lorence v podání Františka Řeháka, který sice "Cihlu do ruky nevezme, ale odborník je to na slovo vzatej."
My budeme pokračovat poněkud seriózněji. Nejprve z pohledu OSBD Česká Lípa, na další stránce také z pohledu nájemníka, který chce nějakým způsobem zvednout svůj standard bydlení.
Stanovy OSBD Česká Lípa zmiňují stavební úpravy v bytech v článku č. 36, kde je doslova psáno: "Nájemce nesmí provádět žádné stavební úpravy ani jinou podstatnou změnu v bytě bez souhlasu družstva, a to ani na svůj náklad." Ve stejném duchu je uvedeno v článku 4 Domovního řádu OSBD Česká Lípa následující: "Bez předchozího souhlasu družstva se zakazuje provádět stavební úpravy bytu či jiné podstatné změny v bytě (zejména zavádět či měnit způsob vodovodního, elektrického, plynového i jiného vedení, vyměňovat či odstraňovat topná tělesa, zazdívat či prorážet okna, přemísťovat dveře, odstraňovat nebo zřizovat příčky)."
Bohužel, přesně v rozporu s uvedenou citací, se čím dál tím častěji setkáváme s názory, že "Za dveřmi bytu si mohu dělat co chci, vždyť si to hradím ze svého a družstvo mi na to nic nepřidá"; "Zhodnocuji Vám majetek družstva"; "Nedělám nic, co by nedělali jiní a ti mohli" apod. A právě proto vzniklo zadání pro tento článek. Vždy je lepší vznést dotaz na to jakým způsobem postupovat a dohodnout se přímo na OSBD Česká Lípa, než řešit následné možné stížnosti sousedů nebo zástupců samosprávy, v horším případě pak řešit věc se stavebním úřadem. Na některé dotazy se v následujících řádcích pokusím odpovědět. Celý článek je rozdělen do tří samostatných bloků, které jsou informačně provázány, ale pro lepší čtivost rozděleny. Mají totiž pomoci, ne uspat.
1) Co předchází vydání souhlasného stanoviska OSBD Česká Lípa
Souhlas, či chcete-li předchozí souhlas družstva, je vydáván žadateli na základě jeho písemné žádosti. Aby mohl být souhlas vydán a žádost nájemníka vyřízena, musí být při jejím podání splněny tři základní podmínky. První podmínkou je skutečnost, že žadatel musí mít jasná práva k bytu, založená nájemní smlouvou. Tedy žadatelem musí být ten, kdo má právo k bytu. Např. podnájemník tak může žádat OSBD Česká Lípa o souhlas se stavebními úpravami pouze prostřednictvím nájemce nebo na základě plné moci udělené nájemcem. Druhou podmínkou je bezdlužnost žadatele ve vztahu k OSBD Česká Lípa, tzn. žadatel nesmí mít ke dni podání žádosti žádné nevypořádané platby vůči OSBD Česká Lípa. Jedná se o úhradu předpisu nájemného, případného penále nebo vyúčtování zálohových plateb. Poslední podmínkou je absence právních závazků. Pod tímto složitým názvem je ukryta skutečnost, že byt nesmí být v dědickém řízení.
Jak je uvedeno v úvodní větě předchozího odstavce, o souhlas žádá nájemce vždy písemnou formou stavebního technika družstva. V tomto případě nestačí elektronická žádost e-mailem. Touto cestou je možné žádost pouze předjednat, případně vznést dotaz na rozsah nebo podmínky. Lze rovněž zaslat svou žádost v podobě naskenovaného dokumentu s podpisem. Žadatel nevyplňuje žádný formulář, stačí písemná žádost vytvořená volně ve formě dopisu.
Žádost o souhlas se stavebními úpravami musí obsahovat následující údaje:
Jméno a příjmení žadatele o stavební úpravy. Kdo může žádat je uvedeno v předcházejících odstavcích. Je samozřejmě možné povolit úpravy i na jiné jméno, např. když bude na stavební úpravy použito stavební spoření syna nájemce bytu, když je úhrada stavebních úprav zajištěna jinou cestou (příspěvky zaměstnavatele, součást hypotéky apod.) nebo případně když se jedná o úpravy bytu pro potřeby zdravotně a tělesně postiženého spolubydlícího, který má na sebe vázány finanční příspěvky státu apod. Souhlas OSBD Česká Lípa je vždy adresován tomu, kdo má právo k bytu s tím, že jsou uvedené případy uvedeny v textu souhlasného stanoviska.
Adresu a případně i číslo bytu, kde budou stavební úpravy prováděny. Toto je jasné a zde asi nebude nikdy problém. Pokud jste čerstvými nabyvateli bytu a chcete byt upravit ještě před nastěhováním, je samozřejmě možné adresování souhlasného stanoviska OSBD Česká Lípa na původní adresu žadatele.
Stručný popis stavebních úprav. Jedná se o soupis všeho, co chcete realizovat. Zde vlastními slovy popíšete rozsah prací v bodech tak, aby bylo jasné, čeho všeho se úpravy týkají. Při osobním projednávání úprav na OSBD Česká Lípa tuto část můžete upravit společně se stavebním technikem. Pro vyřízení žádostí o drobnou údržbu bytu je tento popis více než dostačující. Jen pro příklad uvádím opravy stěn štukováním, montáže vestavěných skříní, výměny obkladů a dlažeb, výměnu kuchyňské linky, položení plovoucích podlah a další.
Projektovou dokumentaci, pokud je na plánované stavební úpravy zpracována. Toto je asi největší úskalí žadatelů, kterým připadá požadavek na předložení projektové dokumentace jako zbytečná šikana ze strany OSBD Česká Lípa. Jsou úpravy, kdy je výkres stavebních úprav nutný a kdy prostě nelze bez tohoto podkladu žádost vyřídit. Jedná se zejména o rekonstrukce bytového jádra vyzdívkami, u změn dispozičního uspořádání bytu, která je spojena se změnou v užívání, při zásahu do nosných stěn apod. Bohužel, pouze projektant může v některých případech jasně určit rozsah prací a podmínky, za kterých je stavbu možno provést. Ti žadatelé, kteří provádějí drobnou údržbu bytu (příklady v předchozím odstavci) samozřejmě nemusí žádnou projektovou dokumentaci předkládat.
Vlastnoruční podpis žadatele a datum podání žádosti.
Pokud předložíte uvedené podklady a splníte základní tři podmínky pro vyřízení žádosti a vydání souhlasu máte ve většině případů vyhráno. Jsou ale případy, kdy je třeba Vaši žádost doplnit nebo upravit podle platných zákonů, předpisů nebo vyhlášek. Pouze výjimečně pak nelze se stavebními úpravami souhlasit dle představ žadatele. Ale zpět k případům, kterých je drtivá většina a to jsou ty kladně vyřízené.
2) Jaké jsou podmínky souhlasného stanoviska OSBD Česká Lípa
Po předložení všech dokladů konečně třímáte v rukou souhlasné stanovisko OSBD Česká Lípa se stavebními úpravami. Souhlasné stanovisko obsahuje souhrn podmínek, za kterých je možno stavební úpravy provést. Jedná se zejména o následující podmínky (společné pro všechny žádosti):
Doba, po kterou je možno stavební práce provádět. Jedná se o omezení zejména těch prací, které by svým charakterem omezovaly ostatní nájemníky v bytech – o zvýšený hluk, vibrace a v neposlední řadě také prašnost. Doba pro provádění prací je stanovena na dobu mezi 8.00 - 18.00 hodinou, pokud možno mimo dny pracovního klidu. Ale ani toto časové omezení nevyřeší všechny možné sousedské neshody, různé pracovní doby a aktuální situace (vážná nemoc, malé dítě apod.). Doporučujeme proto všem stavebníkům, aby jednali co nejvíce ohleduplně ke svým sousedům a informovali je o plánovaných pracích v domě předem i v průběhu provádění prací. Někdy mohou práce přes víkend výrazně zkrátit dobu omezování ostatních nájemníků, ale to je opravdu případ od případu různé a vždy je lepší se na tom se sousedy domluvit.
Informace pro sousedy. Plynule jsme přešli k další podmínce OSBD Česká Lípa a tou je povinnost informování sousedů v domě prostřednictvím oznámení umístěného na nástěnku, výtah apod. Informace o plánované práci je k ničemu, pokud je vylepena ten den ráno, kdy chcete začít, na to se některým nájemníkům opravdu těžko reaguje.
Zásah do společných prostor. Ani nový materiál, který bude použit na plánovanou stavbu, ani již vybourané a demontované části zařízení nemohou být jen tak skladovány nebo uloženy ve společných prostorách domu. Odporuje to požárním předpisům, omezuje to ostatní nájemníky a může to být příčinou zbytečného úrazu, zejména pak u malých dětí.
Úklid společných prostor. Společně s předchozími dvěmi body – podmínkami jde ruku v ruce další podmínka a tou je úklid společných prostor. Pokud nedochází k pravidelnému úklidu, prach ze stavby je roznášen po domě a mnohdy i do bytů ostatních nájemníků a tato skutečnost tak zbytečně zvyšuje již možné napětí z probíhajících prací. Proto je zde na místě apel na všechny stavebníky, aby po sobě uklízeli. Služba vykonávající pravidelný úklid v domě nemá za povinnost uklízet následky stavby někoho jiného.
Stavební řízení. Jednou z podmínek souhlasného stanoviska OSBD Česká Lípa může být i povinnost žadatele vyřídit si příslušné rozhodnutí stavebního úřadu. Rozhodnutím stavebního úřadu může být stavební povolení nebo sdělení k ohlášení drobné stavby (stavebních úprav apod.). Souhlas OSBD Česká Lípa se stavebními úpravami v žádném případě nenahrazuje popsaná rozhodnutí stavebního úřadu, slouží pouze jako vyjádření vlastníka nebo spoluvlastníka k uvažované stavební úpravě a je přílohou a podkladem pro jejich vyřízení. Jak je uvedeno v textu výše, jedná se zejména o rekonstrukce jádra vyzdívkami, u změn dispozičního uspořádání bytu, která je spojeno se změnou v užívání, při zásahu do nosných stěn, rovněž také ale při zasklívání balkónů a lodžií, které je v poslední době čím dál častější apod.
Zaplombování nebo zpětná montáž poměrových měřidel. Při rekonstrukcích bytových jader, při výměně radiátorů nebo i při výměně vnitřních rozvodů vody může dojít k odplombování vodoměrů nebo k demontáži poměrového měřidla tepla. Tento stav může být pouze krátkodobý, nikdy ne po celou dobu rekonstrukce bytu! S odplombovaným měřidlem totiž může být manipulováno a tím by mohly být zkresleny jeho údaje při odečtech. Při zjištění nenamontovaného nebo měřidla s porušenou plombou by pak muselo být postupováno v souladu s platnou legislativou (sankce ve výši trojnásobku spotřeby apod.). Proto neopomeňte ani tuto skutečnost.
Odbornost prováděných stavebních úprav. Ne všechny práce si můžeme, přes úvodník tohoto článku s citací známého filmu, provádět sami. Jsou práce, které musí provádět odborná firma, která je řádným způsobem proškolena nebo certifikována v daném oboru. Jedná se zejména o práce elektrikářské, plynařské, vodoinstalatérské, výškové, služby revizního technika, služby dodavatele poměrového měření apod. Pokud zvládnete sami vyštukovat, jistě Vás nikdo nebude nutit, aby jste si na to najímali „drahou“ dodavatelskou firmu, ale připojení plynového kotle musíte opravdu svěřit odborníkovi, byť si uděláte mýdlovou vodu a všechny spoje zkontrolujete třikrát.
Práce v bytě musí být rovněž provedeny v souladu s českými předpisy a normami. Zde je asi největším kamenem úrazu paradoxně jedna z nejběžnějších úprav bytů se kterými se ve Vašich žádostech setkáváme a to je pokládka plovoucích podlah. Ve snaze ušetřit je někdy opomenuta podkladní vrstva pod plovoucí podlahu a to pak nelze v bytě pod Vámi vydržet, protože je tam slyšet každé našlápnutí, posunutí židle apod.
Zcela samostatnou skupinou jsou služby revizního technika, protože revize musí být provedena zejména u těch prací, kde jde bez nadsázky o život. Jedná se o revizi elektro v bytovém jádru (voda a elektrický proud jsou častým námětem detektivních filmů), revize plynu, revize hromosvodů, odborné prohlídky komínových průduchů apod.
Další podmínky, různé dle typu zamýšlených stavebních úprav, o kterých se zde nebudu déle rozepisovat, abych již tak dlouhý článek nenatahoval. Může to být např. povinnost splnit vyhlášku MMR č.369/2001 OTP v platném znění – užívání staveb osobami s omezenou schopností pohybu při úpravách pro ZTP, povinnost předložení souhlasu nájemníků při úpravách na patře, které by zasahovaly do jejich práv nebo povinnost kontaktování stavební firmy, která drží v domě záruku (nejčastěji na zateplení) a to při provádění prací, které mohou zateplení zasáhnout. Ale o tom bude více napsáno v samostatném článku.
Po dlouhém a únavném výčtu všech podmínek ze strany OSBD Česká Lípa, které jsou ale psány se snahou Vám pomoci při plánování stavebních úprav se pomalu dostáváme ke slíbenému pohledu na stavební úpravy ze strany nájemníka, který chce nějakým způsobem zvednout svůj standard bydlení.
Pokud tedy máte svého „pana Lorence“, peníze, kterých bude vždy potřeba více, než si řeknete na počátku a také chuť pustit se do boje, protože někdy to boj s firmami opravdu je, můžete začít přemýšlet o rekonstrukci bytu.
3) Proč rekonstruovat své bydlení
Pro někoho je byt v paneláku něčím ne dost dobrým, spíše druhořadým bydlením, pro někoho možná až noční můrou a někdo prostě chce něčím rozbít uniformitu panelových bytů. Na druhé straně někomu bydlení v paneláku plně vyhovuje, ale již má zastaralé zařízení bytu, které mu doslova odchází před očima. Další chce jen modernizovat dle současných požadavků a moderních trendů a někomu přijde prostě jen nudné v porovnání s tím, co vidí v magazínech moderního bydlení. Ale někdo má důvody ryze praktické a pro další obyvatelnost bytu doslova nutné, např. po vážném úrazu, vzhledem k věku obyvatel bytu nebo k počtu bydlících osob.
Je důležité si uvědomit, že i po úspěšně zvládnuté rekonstrukci to bude stále jen byt v panelovém domě. To co Vás mnohé rozčiluje a co ve Vašich očích možná snižuje onu hodnotu panelákového bydlení tak, jak je popsáno v předchozím odstavci, je okolí Vašeho bytu. Jsou to společné části domu, stav domu jako takového, možnosti parkování nebo vyžití v blízkosti domu pro Vaše ratolesti, ale i vlastní poloha domu v sídlištní zástavbě. Rekonstruujte, opravujte, investujte ale nezapomínejte, že ono bydlení nezačíná za vchodovými dveřmi Vašeho bytu, ale již dříve. Ale tento článek Vás neměl v žádném případě od stavebních úprav odradit a říci Vám, že je to zbytečné. To rozhodně ne. Jen prosím o malé zamyšlení.
Případná rekonstrukce v bytě je limitována hned několika „faktory“, které by měly ovlivnit konečnou podobu bytu. Zde jsou rozepsány alespoň základní z nich:
Věk a zdravotní stav obyvatel bytu, kterému musí být úpravy přizpůsobeny. Není možné přizpůsobovat člověka chybně naplánovaným úpravám. Určitě jiné nároky např. na zařízení koupelny nebo kuchyně má mladá rodina se spoustou dětí, invalida nebo bezdětný pár,který v bytě pouze přespává. Jedná se zejména o zařizovací předměty, nábytek, spotřebiče i vybavení, druh podlahové krytiny apod. Při plánování úprav pro postižené dítě nebo např. starou maminku, kterou jste si vzali na byt, je dobré se poradit u odborníků, kteří mají s úpravou zkušenosti. Jsou to pak zbytečně vyhozené peníze za krásné umyvadlo, do kterého člověk nedosáhne, za vířivou vanu, do které prostě člověk sám nevleze apod. I přítomnost zvířectva v rodině může mít výrazný vliv na volbu uspořádání bytu a mělo by se k tomuto faktu přihlížet.
Peníze – finanční limit. Nepočítejte s tím, že máte jasně daný balík peněz, do kterého se vejdete. I v pořadech různých televizí, které jsou zaměřeny na úpravy bydlení diváků, se velmi často dostanou protagonisté do potíží vměstnat náklady na úpravu do plánované maximální výše. Mějte vždy v záloze finanční rezervu na nepředpokládané výdaje, které Vás mohou nemile překvapit a se kterými se prostě dopředu počítat nedalo.
Informace o společných částech domu, které by mohly být rekonstrukcí dotčeny. Úplně nejhorší je dokončit drahou rekonstrukci koupelny a otevřít dveře montérům, kteří jdou vyměňovat stoupací vedení rozvodů studené a teplé vody ... Zeptejte se předem svého zástupce samosprávy, zda se v domě neuvažuje o nových rozvodech, o výměně oken, opravách lodžií, předejdete tak možná i situaci popsané v úvodní větě.
Termín provádění úprav. Sousedé Vás budou opravdu upřímně nenávidět, pokud si chcete dát kompletní rekonstrukci bytu jako dárek k Vánocům a oni tak ještě na Štědrý den dopoledne budou poslouchat vrtačku. Mimo vlivu na sousedy může mít termín vliv i na Vaši peněženku. Např. na počátku školního roku kdy máte zvýšené výdaje s dětmi, které navíc po prázdninách vyžadují zvýšenou pozornost nebo před dovolenou, kdy přesunujete peníze na jinou hromádku a změna výdajů by Vám mohla zkazit zasloužený odpočinek. V topném období a při velkých mrazech je pak vždy složitější výměna radiátorů. Jedná se o s tím spojené napouštění a vypouštění stoupaček v domě a také zimu, kterou tak můžete způsobit sousedům.
Typ bytu. Možná úplně na samém počátku je dobré popřemýšlet, zda by Vám více nepomohla výměna Vašeho bytu za jiný typ bytu, případně stěhování do jiného typu domu, kde by provedení úprav nemuselo být tak složité, ať již z důvodu jiné dispozice bytu, jiného způsobu provedení nosných konstrukcí nebo zkrátka proto, že zde jsou nějaké Vám vyhovující úpravy již v minulosti provedeny.
Pevně doufám, že Vám informace uvedené v článku pomohou ať již při plánování nebo při samotném vyřizování různých úprav Vašich bytů. Přeji Vám co nejpříjemnější bydlení ve Vašem možná již brzo zrekonstruovaném bytě.