• Autor: JUDr. Dalibor Tichý
• pátek 27. dubna 2012

Dluhy, závazky, platební neschopnost či dokonce exekuce jsou termíny, se kterými se v poslední době setkáváme čím dál častěji. Bohužel se ekonomická situace v našem okrese nelepší, ale naopak se obáváme větší nezaměstnanosti či daňové zátěže vůči státu. Je samozřejmé, že tento stav se nutně promítá i do schopnosti řádně hradit úhrady za bydlení. Jak vypadá situace na našem družstvu? Při porovnání stavu minulého roku oproti roku 2010 došlo k mírnému zhoršení. Počet dlužníků se zvýšil o 29, což představuje nárůst zhruba 5%. Celkový nárůst dlužné částky o 656 tis. Kč představuje zvýšení 9,5 %.  Na konci roku 2011 představoval dluh na nájemném a platbách spojených s bydlením (za všechny byty ve vlastnictví a spoluvlastnictví družstva, kterých je v současné době kolem osmi tisíc), částku asi 6,9 mil. Kč. Podrobnější rozbor podle výše dlužných částek je v přiložené tabulce. Na vzniklé dluhy jsou dlužníci upozorněni formou upomínky od ekonomického úseku OSBD Česká Lípa. Pokud dluh dlužníci neřeší, začíná se jednotlivými případy zabývat právní oddělení. OSBD Česká Lípa nabízí dlužníkům také možnost sepsání dohody o splátkách. Tato dohoda je pro ně výhodnější, protože po dobu splácení se jim poplatek z prodlení počítá jako úrok z dlužné částky a ten je nižší. Mluvíme zde však o skupině dlužníků, kteří k řešení svého dluhu přistupují aktivně a komunikují s námi. Složitější je skupina těch dlužníků, kteří pasivně vyčkávají, jak situace dopadne. Je nesmírně důležité vzniklé pohledávky řešit už od samotného počátku dluhu. Pokud dlužník nezačne své závazky vůči družstvu řádně hradit, může dojít až k výpovědi z nájmu bytu či popřípadě k vyklizení bytu. V  loňském roce bylo podáno 50 výpovědí z nájmu bytu. Celkem proběhlo 51 soudních jednání a bylo podáno 23 návrhů na vyklizení bytu. Současně bylo vydáno 77 platebních rozkazů. Oproti ostatním rokům se nám navýšil počet soudě vyklizených bytů. Celkem jich bylo v loňském roce za asistence soudu vyklizeno 9 bytů. Jedná se o největší počet soudních vyklizení od roku 2002. Tato čísla svědčí o tom, že ekonomická situace v našem okrese je nadále dost obtížná. Často opakované tvrzení, že vlastníci bytů jsou mnohem zodpovědnější a mají lepší platební morálku, není až tak pravdivé. Porovnáme-li statistiku dluhů u společenství vlastníků jednotek s právní subjektivitou (SVJ), tak zjistíme, že u našich bývalých samospráv, ze kterých vznikla tato společenství, je procentuální počet dlužníků jen nevýrazně menší než u nájemníků. Výše dluhu připadající na jednotlivce je, ale značně nižší, než-li u nájemce. Důvodem je skutečnost, že při převodu bytu do vlastnictví museli mít všichni zájemci o převod bytu pohledávky vůči družstvu uhrazené. V případě vlastníků v našich bývalých domech se jedná o „mladé dluhy“. Podstatně horší je situace s dlužníky u SVJ  (tzv. cizích, které spravujeme již jako fungující a založená společenství). Tento rozdíl proti SVJ vzniklých na družstevních domech můžeme spatřovat v tom, že cizí SVJ již ve většině případů přišla do správy družstva s těmito dlužníky a bohužel i s poměrně vysokými dluhy jednotlivců. Tyto dluhy je nutné začít urychleně řešit a následně řádně právně zajistit pro možnost dalšího vymáhání. Pro SVJ to do budoucna znamená další výdaje za soudní náklady. U většiny dlužníků se daří tyto dluhy zcela vymoci. I vlastník bytu totiž může přijít o vlastnictví k bytu a to dražebním prodejem nemovitosti. Kvůli vzrůstajícím dluhům u vlastníků jednotek jsme již byli nuceni přistoupit k 3 dražebním jednáním na prodej vlastnického bytu. Velkým problém je, ale potom s následným uspokojením pohledávky v rozvrhovém řízení. Dlužníci totiž mohou mít i pohledávky vůči dalším věřitelům jako je například banka či státní instituce. Tyto pohledávky jsou ze zákona uspokojeny přednostně. Z tohoto důvodu je již dnes velmi důležité vnímat s kým v domě bydlíte. Cena vašeho bytu je závislá na tom jak dobře či špatně funguje správa domu, ať už jde o správu vykonávanou družstvem nebo samotným SVJ. Současná legislativa spolubydlící nechrání, ale naopak jejich postavení oslabuje. S přibývajícími insolvenčními návrhy na oddlužení fyzické osoby se riziko nezaplacených dluhů na domě zvyšuje. V loňském roce také na našem družstvu vzrostl počet insolvenčních návrhů. V současné době evidujeme 6 insolvenčních dlužníků. Závazky těchto dlužníků jsou zajištěny soudním rozhodnutím o jednom ze způsobu oddlužení. Jaká bude, ale částka plnění naší pohledávky a našeho oddlužení je těžké nyní odhadnout. Práce s dlužníky je tématem velice zásadním. Družstvo musí výši dluhů a jejich počet neustále hlídat, aby zajistil i v budoucích letech ostatním platícím uživatelům bytů klidné a spokojené bydlení.