• Autor: Vlastimil Kouřimský
• pondělí 13. srpna 2012

Když jde o peníze, jde legrace vždycky stranou. A v tomto případě jde o velké peníze, alespoň v rámci rodinného rozpočtu. Pokusíme se přiblížit si problematiku určení vhodné výše tvorby tzv. fondu oprav, tedy příspěvku na opravy společných částí domu. V nájemním předpise se tato položka nazývá „DZOI (dlouhodobá záloha na opravy a investice) podle m2“ a jde obvykle po teple a teplé vodě o nejvýraznější položku. Prostředky jsou evidovány na střediskovém účtu domu a jsou používány na opravy společných částí domu, jako je střecha, fasáda, vchody, chodby, sklepy, schodiště, okna a další. S menšími výjimkami tedy na opravy a údržbu všeho, co není v bytě. A nyní zpět k penězům. Na jedné straně je snaha nájemníků platit co nejméně, na druhé straně je povinnost družstva jako správce a majitele domu udržovat dům v co nejlepším stavu a nenechat ho tzv. vybydlet. Takže představy ze strany samospráv jsou tak kolem 8 až 10 korun na metr čtvereční bytu, představa správy družstva je tak nejméně kolem 20 až 25 korun na metr čtvereční. Při průměrné výměře bytu 68 m2 se bavíme o rozdílu představ ve výši 1 200 Kč měsíčně! A to už stojí za zamyšlení a diskusi. Mimochodem, průměrná tvorba za celé družstvo je zhruba 25 Kč na m2, což je na spodní hranici obecně uznávané výše tvorby pro zachování stávajícího technického stavu domu. Reálné a dlouhodobé potřeby domu by představovaly tvorbu až 40 Kč na m2. Poslední dobou se množí snahy samospráv určit si sami tvorbu fondu oprav. Samozřejmě to většinou znamená snižování, nejčastěji po skončení úvěru či půjčky. Nejdřív je dobré si připomenout, že podle stanov určuje výši tvorby představenstvo, nikoliv členská schůze. Dále je dobré si uvědomit, že např. právě skončená půjčka byla umožněna díky tomu, že ostatní domy spoří na budoucí opravy víc, než právě potřebují. Pokud by si každý dům sám určil minimální tvorbu pouze na momentální potřebu, nikdy by žádná družstevní půjčka nebyla možná a většina domů by si nemohla tak rychle vyměnit okna, opravit střechu či zateplit dům. Samozřejmě není možné ignorovat stávající zhoršenou ekonomickou situaci a zvyšující se náklady na provoz domácnosti obecně. Nejsme proto v situaci, kdy bychom chtěli navyšovat plošně tvorby fondu, přestože se opakovaně zvýšila DPH i ceny samotných oprav. Nemůžeme však dopustit, abychom snižovali bezdůvodně a pod udržitelnou hranici příspěvky na opravy. To, že má dům novou střechu, fasádu, okna či lodžie neznamená, že ho nečekají jiné zanedbané opravy, jako je nehospodárné a hlučné centrální odsávání, poddimenzované rozvody elektřiny, původní vnitřní kanalizace, poškozená spodní izolace domu, popraskané komíny a další a další „odložené“ problémy. A vždycky je lepší průběžně šetřit a ukládat postupně prostředky, než potom nouzově řešit naléhavou potřebu a její financování. A na závěr – kde je tedy ten rozumný kompromis mezi potřebami a možnostmi? U domu, který nemá zjevné problémy a vyřešil ty nejdůležitější opravy typu střecha, okna, fasáda, spodní izolace, komíny, lze „dopustit“, aspoň na nějakou dobu, tvorbu 15 Kč na m2 plochy bytu. U domu, který musí řešit větší opravy v časovém horizontu pěti let, by neměla tvorba klesnout pod 20 Kč na m2. Takto budou znít i naše doporučení pro rozhodnutí představenstva, jakou tvorbu domům v případě žádosti o snížení určit.