• Autor: Vlastimil Kouřimský
• středa 3. října 2012

Skoro jako pokračování úvahy o vhodné výši příspěvku do fondu oprav z minulého článku je dnes na řadě zamyšlení nad bydlením v malobytovém domě. Nezaměňujte prosím termín malobytovka automaticky za vesnický dům. I v České Lípě máme dost domů s 10 či 12 byty, což je asi hranice pro malobytový dům, většinou zděný, dvou až třípatrový. Ačkoliv bydlení je zde klidné, nerušené a jaksi více osobní než v „paneláku“ na sídlišti, rozhodně není levnější. Aspoň z hlediska společných oprav.  Jsou totiž věci v domě, které nemají žádný vztah k velikosti domu a počtu bytů a stojí tudíž bohužel stejně pro velký i malý dům. Namátkou můžeme jmenovat vstupní dveře, předložená schodiště, zřízení společné televizní antény (bez kabeláže), spodní hydroizolace a drenáž kolem domu a další. Nakonec ani střecha není závislá na počtu bytů, pouze na rozměrech domu. V extrému může mít pěti bytový dům stejně velký půdorys jako věžový dům s padesáti byty. Proč to vlastně zdůrazňuji? V návaznosti na minulý článek o výši tvorby na opravy chci ukázat důvod, proč by malobytové domy měly tvořit vždy více, než vícebytové panelové domy. Pokud jsem tedy minule doporučoval tvorbu kolem 20 až 25 korun na metr čtvereční plochy bytu, v případě malobytovek je to spíše 30 a více korun. Pojďme si představit situaci, kdy je nutné opravit sedlovou střechu, k tomu ještě nadstřešní část komínů a třeba zateplit půdu. Bavíme se o nákladech ve výši nejméně půl miliónu korun, spíše 650 tisíc. A pokud se má na financování podílet 5 či 6 bytů, lehce si prostým dělením spočítáte, kolik připadá na každý byt či metr čtvereční plochy. Na druhou stranu generální oprava střechy u typického věžového domu stojí stejné peníze, ale na platbě se podílí 47 bytů, tedy nejméně 8x tolik. Stejné je to s opravou vstupu, výměnou vstupních dveří a třeba opravy či výměny předloženého schodiště. Schodům nebo dveřím nezáleží na tom, jestli slouží pěti nebo padesáti bytům, v obou případech jsou stejně drahé. A závěr celé úvahy? Že bydlení v menším domě je pravděpodobně příjemnější, ale určitě dražší, než to panelákové. Věci možná déle vydrží, protože nejsou tak používané a ničené jako v anonymním domě. Lidé možná mají lepší vztah k domu a jeho okolí. To vše je však vyváženo výrazně vyššími náklady na každou opravu velkých konstrukčních prvků domu a následně i potřebou vyšší tvorby do fondu oprav v rámci měsíčních předpisů. Při průměrné velikosti bytu 65 m2 vytvoří v pětibytovce při tvorbě 25 Kč/m2 pouhých 8 125 Kč měsíčně. Při odhadované režii 1 000 Kč měsíčně (povinné revize, drobné opravy) je to za rok 85,5 tisíce korun do fondu oprav. Takže na střechu bude dům spořit 7 až 8 let. Věžový dům se 47 byty při stejné velikosti bytů a tvorbě ušetří každý rok na jeden a půl střechy! Z toho vyplývá, že pokud bydlíte v malobytovém domě a platíte méně jak 30 korun na metr čtvereční, v dlouhodobé perspektivě žijete na dluh a dům „vyžíváte“. Jednorázově to lze řešit půjčkou či úvěrem, ale dlouhodobě vás ten dluh dožene.